別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 玉野 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 5-3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市宇野２丁目５０１番４ ｢宇野２－３６－３｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、住宅等の 混在する近隣商業地 域 北東6.5m市道、背面道 水道、下水 宇野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 宇野駅南西方 1.6km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商業地域である。画地は小規模で間口が狭く、商業地としての需要は弱い。このため、徐々に商業地 域としては衰退してゆくと予測する。需要が限定されるため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南部の商業地域であり、特に代替競争関係が強いのは玉野市内の商業地域である。主たる需要者は 近隣住民向けの飲食店等、自己の事業目的で取得する個人事業者である。需要者の事業内容如何によって、土地に対す る投資額の限度等が異なるため、当該商業地域における中心価格帯を見出すのは困難である。玉野市における地域的な 衰退等から、商業地としての需要は少なく、地価は下落傾向にあり、住宅用地としての需要と競合する状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場 の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益還元法は、不動産取引、不動産賃貸ともに需要の少ない 当該地域において、賃貸市場が熟成しておらず、適用を断念した。市場参加者は不動産賃貸による収益獲得よりも、自 己の事業を目的とすることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [147.4] [101.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウ ィズコロナの下で、各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直していくことが期待 される。 造船業の衰退に伴う玉野市の地域的衰退は顕 著であり、旧来からの商業地である当該地域 では、店舗閉鎖、住宅地利用への転換等が進 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％