別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 玉野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　秀幸   TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市明神町１５８７番６０ ｢明神町１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道、下水 宇野 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 宇野駅南西方 5.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近接する一般住宅と共同住宅等が混在する熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、需要が 市内中心部等の利便性の高い地区へ流出傾向にあるため、引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇野駅から南西方直線距離で概ね４．５㎞の国道背後の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳代～ ４０歳代の玉野市在住者及び出身者等の一次取得者である。隣接市への通勤に便利な北西部や北東部、利便施設が集積 した宇野、築港等の市中心部へ需要が流出する傾向が強く、地価動向は下落傾向で推移している。取引の中心となる価 格帯は、土地が６００万円～９００万円程度、新築戸建住宅が２，２００万円～２，８００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域で、地域的性格が類似する信頼性の高い事例から 求めた比準価格は実証的である。標準地は画地規模が小さく、賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益価格の 試算は断念した。積算資料の収集が困難であるため、積算価格の試算ができなかった。従って、規範性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との均衡も踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [103.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三井造船Ｅ＆Ｓの造船事業からの撤退に伴い 企業城下町である玉野市は人口減少と高齢化 が進み、新たな産業の振興が期待されるが、 今だ手探り状態。 市南西部の小学校に近接する熟成した住宅地 域において、需要は市内中心部へ流出傾向に あるが、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％