別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 玉野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -4 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　秀幸   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市和田３丁目１１０１番１１ ｢和田３－２７－２６｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 東6m市道 水道、下水 宇野 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇野駅南西方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域で、新規開発も落ち着き、地域要因に特段の変動はないが、 需要が岡山市境や平坦地へ流出傾向にあるため、今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇野駅から南西方直線距離で概ね４㎞の国道背後の住宅地域一円である。需要者の中心は３０～４０歳代 の玉野市在住者及び出身者等の一次取得者である。岡山市や倉敷市への通勤に便利な北西部の長尾地区、迫間地区や北 東部の田井地区へ需要が流出する傾向が強く、地価動向は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地 が６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅が２，２００万円～２，８００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する地域は中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域で、地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めら れた比準価格は実証的である。戸建住宅が主で賃貸住宅が見られない地域であるため、収益価格の試算は断念せざるを 得なかった。また積算資料の収集が困難であるため、積算価格の試算も断念した。従って、規範性の高い比準価格を採 用し、代表標準地との均衡も踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [102.0] 100 [102.1] [103.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三井造船Ｅ＆Ｓの造船事業からの撤退に伴い 企業城下町である玉野市は人口減少と高齢化 が進み、新たな産業の振興が期待されるが、 今だ手探り状態。 新規開発も落ち着いた丘陵地の既成住宅団地 において、需要は平坦地へ流出傾向にあるが 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％