別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 玉野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市築港４丁目５８４３番１５ ｢築港４－３２－１６｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い海浜に近い住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 宇野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇野駅北東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸内海を臨み良好な景観を有する高台の住宅地域である。古い分譲地であり住宅地として熟成しているため、 今後も現状を維持すると予測する。玉野市の衰退から、当該地域でも地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市内の住宅地域であり、特に中心部へのアクセスが便利な分譲住宅地は代替競争関係が強い。主たる 需要者は、玉野市内、岡山市内に通勤する３０～４０代の子育て世代である。対象標準地の存する近隣地域は幹線道路 へのアクセスが良好であり、玉野市中心部へ近く、高台の優れた眺望もあり、比較的需要の高い住宅地域である。取引 の中心となる価格帯は、６０坪前後の土地で５００～１０００万円、新築戸建で２０００～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高台に戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地であり、賃貸向け共同住宅の想定が適していない。そのため、収益還 元法の適用は断念せざるを得なかった。当該地域においては、主たる需要者は自己の居住を目的とする一次取得者であ り、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されることから、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は高 いと考えられる。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [110.4] [105.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウ ィズコロナの下で、各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直していくことが期待 される。 熟成した分譲住宅地で特段の変化はない。中 心部に近く眺望は良好であるが、高台に位置 し、立地条件が劣るため、玉野市における競 争力はやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％