別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 5-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市日本原字東野３２８番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:3 店舗、倉庫兼住宅 Ｓ3 店舗と住宅が混在す る国道沿いの近隣商 業地域 北西17.5m国道 水道、下水 高野 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７．５ｍ国道 交通 施設 高野駅北東方 7.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津山市北東部郊外の国道沿いの商業地域で、集積度・繁華性は低く、背後地の高齢化・人口減少から今後も衰退 傾向が継続し、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市及び隣接の鏡野町の近郊～郊外の繁華性の低い近隣商業地域一円である。主な需要者は地元の個人 又は小規模資本の法人で、低層店舗や事業所用地取得の不動産取引が散見されるものの、近年は商圏内人口の減少によ る収益性の悪化や後継者不足等から宅地需要は弱く、不動産取引数は非常に少なくなってきている。なお、取引される 価格、規模ともに様々で個別性が強いため中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗と住宅が混在する国道沿いの近隣商業地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できな かったが、自用の店舗併用住宅等の目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認めら れる地域であるので現実の市場で成立した取引事例から適切に比準して求めた比準価格は、市場性を反映した価格であ り実証的で信頼性は高い。したがって当該比準価格を標準とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコス ト上昇等の不安要素があるものの、新型コロ ナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向に ある。 集積度・繁華性が低い国道沿いの近隣商業地 域であり、地域全体の経済活動が停滞してお り今後も衰退傾向が継続するものと思われる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％