別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 3,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市里公文字林３７７番１ ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道 美作千代 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 美作千代駅南方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 津山市西部郊外の山間の農家集落で高齢化・人口減少が進行しつつあり、需要減から地価は依然として下落傾向 で推移するものと予測する (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市郊外縁辺部及び隣接の鏡野町の農家集落一帯である。主な需要者は当地に何らかの地縁的関係を有 する者又は地元在住者が中心で他地域からの転入者はほとんど見られない。人口減少・高齢化が続く地域で、交通利便 性が劣り若年層から敬遠されるため宅地需要は長期にわたり低下傾向である。なお、取引される物件の価格、規模とも にまちまちであり、不動産取引の数も少ないため中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が見られる丘陵地の住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかったが 居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いものと判断した。よっ て、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,880 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [190.4] [100.0] 100 3,040  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染の影響が徐々に収ま り、持ち直しの動きが出てきたが、新たな変 異株等に対する懸念もあって先行き不透明な 状況である。 地域要因に大きな変動はないが高齢化・人口 減少に歯止めがかからず宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％