別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市大田字八斗田５７番４ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が増加しつ つある住宅地域 西4m市道 水道 津山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 津山駅北方 4.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性に大きな変動はないものと予測する。当該地域におけるコロナ禍の影響は限定的で、需要がそれほど 強い地域ではないものの、地価は安定した範囲で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津山市中心部から北部に広がる住宅地域一円である。需要者の中心は津山市内に勤務するサラリーマン世 帯である。当該圏域においては、新型コロナが流行する前から住宅地の供給量と比べて住宅需要がやや弱い状況にある ため、地価は下落して推移している。市場の中心価格帯は土地のみで５００万円程度となっており、土地建物一体では ２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成住宅地域に立地しており、その画地規模を考慮して収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象標 準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証 的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、実証性が認められる比準価格は説得 力があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [142.3] [102.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩 やかに改善し、個人消費は緩やかに増加して いる。住宅投資は回復傾向である。 住宅地として成熟しており、地域要因に特段 の変動は見られない。地価は安定しているが 、需要はやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％