別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 倉敷 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 751,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市水島海岸通３丁目５番５外 ②地積 　(㎡) 38,692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南25m道路、北西側道 水道、ガス 三菱自工前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   700 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 三菱自工前駅南方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。景気の先 行きが不透明な状況ではあるが、中規模工業地需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南の臨海工業地域一円である。主たる需要者は全国規模の大企業が想定される。水島地区は瀬戸 内海工業地域における他県の臨海工場地に比べ交通アクセスの面で優位性を有しており、工業地需要には潜在的に底堅 いものが認められる。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件数も少ないため、市場での取 引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、同一需給圏内において広域的に信頼性のある取引事例を収集し た。一方、近隣地域は企業が不動産を自己使用する操業状態が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益 還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡に も留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、 不動産取引市場への影響は限定的であり、工 業地需要は概ね安定的に推移している。 中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、 地域要因には特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％