鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７８３８ -405	倉敷市		更地	（　）	不整形	北10m国道、西4.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４Ｋ０８８７６ -11	倉敷市		建付地	（　）	台形	南東12m国道、東8.5m、北4m、三方路		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０６３３３ -131	倉敷市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０７８３８ -111	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,779	100 [ 85.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	53,372	100 [ 100.5]	53,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,100
b	(　 ) 56,940	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	58,195	100 [ 106.5]	54,643		54,600
c	(　 ) 51,424	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,578	100 [ 99.0]	52,099		52,100
d	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	51,619	100 [ 97.2]	53,106		53,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.5
a	売急ぎ	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

倉敷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,269,575	1,470,672	5,798,903	4,763,640	1,035,263	（　0.9725） 1,006,793	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,546,796 円　　　　（　 36,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	Ｓ2	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	562 ㎡	16.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所の何れもフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,664	374,400	6.0	2,246,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.00	100.0	225.00	1,248	280,800	6.0	1,684,800
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		655,200		3,931,200
								0

⑨年額支払賃料	655,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,862,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,862,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,233,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,931,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,269,575 円　　　　（　 12,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６３３３（賃）　　　　-18	2,498 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,672 円/㎡　月額支払賃料（　 1,664 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８３８（賃）　　　　-204	1,248 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [ 75.0]	1,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	63,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	235,872 円	7,862,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 540,600 円	63,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,470,672 円　（　　　　　　 2,617 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,600,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,763,640 円（　　　　　 8,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,269,575 円
②総費用	1,470,672 円
③純収益　①－②	5,798,903 円
④建物等に帰属する純収益	4,763,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,035,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,006,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,546,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
倉敷 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-22

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　棚田　恭行

TEL.

鑑定評価額

29,900,000 円

１㎡当たりの価格

53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０				②地積　(㎡)	562 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	店舗、アパート、倉庫等が見られる路線商業地域	東24m市道	水道、下水	新倉敷 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２号線と水島臨海工業地
帯Ｅ地区を結ぶ産業道路沿い
に事業所が多い路線商業地域

街

路

２４ｍ市道

交通

施設

新倉敷駅南方

3.8km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

産業道路沿いに店舗、事務所、事業所が多い路線商業地域であるが、交通量の多くが通過車輌となっている。地
域要因に大きな変動はなく変化に乏しく、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、倉敷市南部のやや郊外に位置する路線商業地域である。需要者は、ロードサイド型店舗等を経営する地
場の事業者及び全国的展開を図る大手法人が中心である。近隣地域は水島臨海工業地への連絡街路的性格が強く、店舗
以外に自動車整備工場等の事業所も多く、共同住宅もみられる。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、
業種業態により取引の規模、形態は多種多様であることから、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、倉敷市郊外の幹線街路沿いの商業地の取引事例から求められたものであり、実証的かつ客観的な価格であ
る。当該地域は業種、業態の多様性故の標準的収益モデル把握が困難であり、収益価格の説得力は相対的に低い。した
がって、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評
価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,500 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

53,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

供給制約が緩和され経済活動が正常化される
ことにより、景気は持ち直し傾向である。た
だし物価高による消費の下振れ懸念は残る。

国道２号線と水島臨海工業地帯Ｅ地区を結ぶ
産業道路沿いに事業所が多い路線商業地域で
、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０７８３８ -111	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０７１９２ -10	倉敷市		更地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０６３３３ -131	倉敷市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０６３３３ -135	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	51,619	100 [ 96.7]	53,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 30,071	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,620	100 [ 56.1]	52,799		52,800
c	(　 ) 51,424	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,578	100 [ 98.0]	52,631		52,600
d	(　 ) 37,500	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	46,389	100 [ 86.2]	53,816		53,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

倉敷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,385,331	1,488,328	5,897,003	4,831,050	1,065,953	（　0.9725） 1,036,639	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,155,898 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	224.80	Ｓ2	449.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	562 ㎡	16.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所　フロア貸し　屋外駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.80	100.0	224.80	1,692	380,362	6.0	2,282,172
							0.0	0
2～ 2	事務所	224.80	100.0	224.80	1,269	285,271	6.0	1,711,626
							0.0	0
～

～

～

計		449.60	100.0	449.60		665,633		3,993,798
								0

⑨年額支払賃料	665,633 円　×　12ヶ月　＝　 7,987,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 449.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,987,596 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 639,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,348,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,993,798 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,385,331 円　　　　（　 13,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７８３８（賃）　　　　-200	1,870 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,692 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８３８（賃）　　　　-204	1,248 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [ 75.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	322,500 円	64,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,628 円	7,987,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 548,200 円	64,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,488,328 円　（　　　　　　 2,648 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,500,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 449.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,831,050 円（　　　　　 8,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,385,331 円
②総費用	1,488,328 円
③純収益　①－②	5,897,003 円
④建物等に帰属する純収益	4,831,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,065,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,036,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,155,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）