別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 5-15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 5-15 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島駅前１丁目５３番２外 ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 地区計画等 (100,400) 1:1.5 医院 ＲＣ3 中低層の中規模店舗 が多い駅前の商業地 域 北東30m市道 水道、下水 児島 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗、事務所ビルの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により、１階の用途 及び最低敷地面積の制限があ る。 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 児島駅北西方 500m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理区域内の都市計画道路沿いに、大型商業施設、量販店、銀行等が立地する児島地区を代表する商業地域 である。長い地価下落の結果、最近、マンションや新店舗の立地もみられる等、今後は、増加傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区中心部の街路条件が良好な商業地域一帯と判定される。需要者は、中小規模の画地では中小の地 元事業者が主体で、画地規模が大きくなれば、全国的に展開する大手資本の事業者も含まれる。対象地周辺は区画整理 区域内にある幅員３０ｍの都計街路に面し、大型商業施設を始め、各種郊外型店舗が集積しており、児島地区随一の商 業地となっている。商業地の取引は少なく、多様性に富むことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺商業地の幹線沿いで発生した、類似性の高い取引事例より求めら れており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的ではあるが、変化に乏しい地域においては、賃料水準の 改定も長く抑えられる傾向にあるため、試算価格の精度は相対的に劣るものと思料する。従って、規範性の高い比準価 格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 5-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [ 81.6] [100.0] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷駅北側で始まった地価上昇の動きはほぼ １０年を経て、南端の児島地区でもその兆し が見られるようになった。コロナ禍の地価へ の影響は小さい。 区画整理区域内の幹線道路に面し、主要施設 の集まる児島地区随一の商業地である。ただ 駅の乗降客、観光客は少なく、車両の渋滞も ほぼみられない。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％