別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 5-8 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、公共施設 が見られる地区中心 商業地域 北東6m県道 水道、下水 西阿知 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所支所が所在する旧町中 心部に位置し店舗併用住宅が 見られる地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 西阿知駅西方 2.6km 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商圏的に西阿知地区や新倉敷駅前へ顧客流出が進み商業地としては衰退している。一方で利便性や環境が良いこ とから住宅地としての需要が強く住宅地域へ移行している。地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建て程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南部、倉敷市～浅口市を中心に各地に所在する旧来の商業地域や住商混在地域一帯である。主な需 要者は店舗、事業所等を経営する個人事業者とみられるが、街路や環境条件によっては住宅地としての需要も認められ る。倉敷市への併合による中心性の低下と周辺街路整備等による住環境の向上が相まって住宅地への移行が進んでいる 。取引自体が少なく、取引事情、目的、画地規模等多種多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性を勘案し収益還元法の適用に意義が見いだせずその適用は断念した。取引事例比較法では地域の地価動向を 適切に把握するため船穂地区中心部より事情補正不要な３事例を採用した。求められた価格は若干幅が生じたものの、 概ね妥当と判断できる。比準価格は各事例の規範性を十分勘案し試算しており信頼性が認められる。さらに代表標準地 との均衡等を総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断した。よって比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 倉敷市への併合後中心性は低下し住宅地への 移行が進む。周辺街路整備の進捗に伴い利便 性向上し住宅地としての需要は強く地価動向 は安定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％