鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０５１７６ -108	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、南3.5m、二方路		近商 (90,200)
b	Ｒ０３Ｋ０５１７６ -103	倉敷市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	Ｒ０５Ｋ０５１７６ -103	倉敷市		建付地	（　）	不整形	北西15m国道、南4m、角地		準工 (60,200)
d	Ｒ０２Ｔ０５１７６ -119	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、西4m、角地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,036	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.1]	126,808	100 [ 124.2]	102,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 122,617	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,296	100 [ 124.8]	101,199		101,000
c	(　 ) 71,237	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.9]	106,266	100 [ 106.0]	100,251		100,000
d	(　 ) 87,314	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	98,994	100 [ 105.0]	94,280		94,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -18.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -24.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

倉敷 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,407,723	1,076,361	4,331,362	3,572,730	758,632	（　0.9725） 737,770	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,056,531 円　　　　（　 76,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ2	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	366 ％	197 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は貸店舗、２階は貸事務所

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

玄関・階段等の共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	80.0	118.40	2,303	272,675	6.0	1,636,050
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	90.0	133.20	1,612	214,718	6.0	1,288,308
							0.0	0
～

～

～

計		296.00	85.0	251.60		487,393		2,924,358
								0

⑨年額支払賃料	487,393 円　×　12ヶ月　＝　 5,848,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,848,716 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 467,897 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,380,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,924,358 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,407,723 円　　　　（　 27,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１７６（賃）　　　　-105	2,190 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５１７６（賃）　　　　-136	2,181 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,296
c	０５１７６（賃）　　　　-152	1,656 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,453

倉敷 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,500 円	47,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,461 円	5,848,716　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 405,400 円	47,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,700 円	47,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,700 円	47,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,076,361 円　（　　　　　　 5,464 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,572,730 円（　　　　　 18,136 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,407,723 円
②総費用	1,076,361 円
③純収益　①－②	4,331,362 円
④建物等に帰属する純収益	3,572,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	758,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	737,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,056,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
倉敷 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-6

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　林　陽一郎

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市川西町８１番７外｢川西町７－１４｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,366)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗と事務所等が混在する既成商業地域	南6.1m市道	水道、ガス、下水	倉敷 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．１ｍ市道

交通

施設

倉敷駅南方

700m

法令

規制

商業
(90,366)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の飲食店街から分譲、賃貸マンション等の住宅街へと移行しつつある地域である。利便性が高い地域である
ことから、地価は当面上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、倉敷駅周辺に位置する既成商業地域である。需要者は小売店舗、飲食店舗等の出店を計画する法人及び
個人が主体であるが、画地規模によっては単身者用マンション等に対する投資需要及びマンション開発業者による需要
も認められており、地価は底堅く推移している。需要者の属性、業種等によって画地規模が異なるため、市場での土地
取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は倉敷市中心部に位置する代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場取引の実態を反映し
ており信頼性は高い。一方、近隣地域は店舗併用住宅が多い地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されてい
ないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場取引の指標となる比準価格を標準とし、収益価格を比較考量す
るとともに、代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[175.7]

[100.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は
緩やかに回復しているが、近時の物価及び長
期金利の上昇等により先行きが不透明な状況
にある。

商業地のほか住宅地としての需要も多く、用
途の多様性が認められ、地価は引き続き上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +81.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０５１７６ -103	倉敷市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	Ｒ０５Ｋ０５１７６ -102	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４Ｋ０５１７６ -102	倉敷市		更地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	Ｒ０５Ｋ０５１７６ -115	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,174	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	100,090	100 [ 100.0]	100,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 93,758	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	102,191	100 [ 99.6]	102,601		103,000
c	(　 ) 113,438	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	113,658	100 [ 109.2]	104,082		104,000
d	(　 ) 119,840	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,196	100 [ 118.0]	104,403		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

倉敷 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,389,826	1,098,381	4,291,445	3,662,610	628,835	（　0.9725） 611,542	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,480,449 円　　　　（　 63,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ2	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	366 ％	197 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２Ｆは事務所でフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	80.0	118.40	2,295	271,728	6.0	1,630,368
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	90.0	133.20	1,607	214,052	6.0	1,284,312
							0.0	0
～

～

～

計		296.00	85.0	251.60		485,780		2,914,680
								0

⑨年額支払賃料	485,780 円　×　12ヶ月　＝　 5,829,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,829,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,363,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,914,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,389,826 円　　　　（　 27,360 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１７６（賃）　　　　-152	1,656 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,359	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５１７６（賃）　　　　-105	2,190 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,500 円	48,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,881 円	5,829,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 415,600 円	48,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,098,381 円　（　　　　　　 5,576 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,900,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,662,610 円（　　　　　 18,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,389,826 円
②総費用	1,098,381 円
③純収益　①－②	4,291,445 円
④建物等に帰属する純収益	3,662,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	628,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	611,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,480,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,400 円／㎡）