鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０９１８０ -6	倉敷市		更地	（　）	不整形	北西36m県道、西0.8m、角地		２住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -20	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -25	倉敷市		更地	（　）	台形	北13.5m市道、南東2m、二方路		準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -26	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、南西3m、角地		準工 (60,200)
e	Ｒ０４Ｋ０８８７６ -11	倉敷市		建付地	（　）	台形	南東12m国道、東8.5m、北4m、三方路		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,982	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	75,350	100 [ 116.3]	64,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,800
b	(　 ) 73,205	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,987	100 [ 114.5]	66,364		66,400
c	(　 ) 72,581	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	68,490	100 [ 105.6]	64,858		64,900
d	(　 ) 60,753	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	65,079	100 [ 94.6]	68,794		68,800
e	(　 ) 56,940	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	58,195	100 [ 85.4]	68,144		68,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,700 円／㎡]

倉敷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,046,785	1,247,297	4,799,488	3,894,800	904,688	（　0.9725） 879,809	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,955,286 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	181.00	Ｓ2	362.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	16.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でそれぞれ部分貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段と開放廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	181.00	100.0	181.00	1,771	320,551	6.0	1,923,306
							0.0	0
2～ 2	事務所	181.00	100.0	181.00	1,240	224,440	6.0	1,346,640
							0.0	0
～

～

～

計		362.00	100.0	362.00		544,991		3,269,946
								0

⑨年額支払賃料	544,991 円　×　12ヶ月　＝　 6,539,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,539,892 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 523,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,016,701 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,269,946 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,046,785 円　　　　（　 13,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８０（賃）　　　　-1	3,168 ( 3,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,771 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９１８０（賃）　　　　-9	2,760 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	1,619
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,000 円	52,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,197 円	6,539,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,000 円	52,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,247,297 円　（　　　　　　 2,753 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 362.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,894,800 円（　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,046,785 円
②総費用	1,247,297 円
③純収益　①－②	4,799,488 円
④建物等に帰属する純収益	3,894,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	904,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	879,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,955,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
倉敷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-5

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　梶岡　初

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外				②地積　(㎡)	453 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	県道沿いに店舗、営業所等立地する路線商業地域	北西14m県道	水道、ガス、下水	倉敷 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗・営業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

倉敷駅南西方

3.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道との交差点に近い県道沿いの路線商業地域である。県道は北方の大規模商業施設との連結道路でもあるため
、交通量が多く、渋滞が慢性化している。特に目立った変化はないが、沿線の地価は増加傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・営業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道２号線以北に位置する幹線沿いの路線商業地域一帯である。立地する業種は主にロードサイド型店舗
、営業所、飲食店等多岐に渡っており、需要者は県内の中小事業者のほか、画地規模が大きい場合は、全国展開のチェ
ーン店も見られる。北方の大型商業施設に接続する県道沿いにあり、国道との交差点にも近いため、交通渋滞が激しく
、反対車線からの出入りも制限される。中心となる価格帯は飲食店等が中心であり、個別性も強いため、不明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺商業地で発生した類似性の高い取引事例から求められ
ており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、店舗間の競争が厳しく、一部空店舗も見られる。よって、土地価
格に見合った賃料水準には達していないため、試算価格の精度はやや劣るものと推定される。従って、規範性の高い比
準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[101.0]

100
[160.9]

[100.0]
100

65,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

倉敷市中心部の住宅地需要は、郊外へと拡が
り、水島臨海鉄道周辺にも新規分譲等が見ら
れる。コロナ禍は継続中ながら、経済優先の
動きが強まった。

交通渋滞が慢性化する交差点近郊の路線商業
地である。背後人口の増加は見られるが、中
小規模の飲食店等が中心で、商況に大きな変
化は見られない。

ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０８８７６ -11	倉敷市		建付地	（　）	台形	南東12m国道、東8.5m、北4m、三方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ｒ０４Ｔ０８８７６ -65	倉敷市		底地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -26	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、南西3m、角地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０５１７６ -111	倉敷市		建付地	（　）	台形	北西17m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,940	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	58,195	100 [ 88.6]	65,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,700
b	(　 ) 72,093	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,328	100 [ 112.6]	66,011		66,000
c	(　 ) 60,753	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	65,079	100 [ 97.5]	66,748		66,700
d	(　 ) 82,370	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	110,983	100 [ 166.5]	66,656		66,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

倉敷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,251,624	1,254,043	4,997,581	3,894,800	1,102,781	（　0.9725） 1,072,455	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,886,837 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	181.00	Ｓ2	362.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	16.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でそれぞれ部分貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段と開放廊下は床面積不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	181.00	100.0	181.00	1,779	321,999	6.0	1,931,994
							0.0	0
2～ 2	事務所	181.00	100.0	181.00	1,334	241,454	6.0	1,448,724
							0.0	0
～

～

～

計		362.00	100.0	362.00		563,453		3,380,718
								0

⑨年額支払賃料	563,453 円　×　12ヶ月　＝　 6,761,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,761,436 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 540,915 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,220,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,380,718 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,251,624 円　　　　（　 13,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８０（賃）　　　　-2	1,462 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,788 円/㎡　月額支払賃料（　 1,779 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９１８０（賃）　　　　-1	3,168 ( 3,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,321
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,000 円	52,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	202,843 円	6,761,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,000 円	52,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,254,043 円　（　　　　　　 2,768 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 362.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,894,800 円（　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,251,624 円
②総費用	1,254,043 円
③純収益　①－②	4,997,581 円
④建物等に帰属する純収益	3,894,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,102,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,072,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,886,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）