別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -81　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -81 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂字前谷５２０５番１ ②地積 　(㎡) 643   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道 西阿知 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 西阿知駅西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道６０号線の新道の開通に向けて工事が進んでおり、道路整備の進展とともに利便性の改善が期待される。た だし、調整区域内の既存集落に対する需要は乏しく、現状地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船穂町外縁部の住宅地域及び隣接地区の集落地域が中心となる。現状の主な需要者は地元に地縁を有する 個人に限定される。調整区域内の集落地域では、需要に乏しく競争力は弱いことから地価は下落が続いている。ただ、 県道６０号線の新道の開通に向けて工事が進んでおり、道路整備の進展とともに利便性の改善が期待される。取引の中 心となる価格帯は、土地のみであれば約５００㎡で総額１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当該 地域は市街化調整区域内の既成集落地域であり、貸用不動産を想定することが実現性を欠くため収益還元法は適用しな かった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討、更には取引が極めて少ない実情も踏まえ 、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -80                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 59.4] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給制約が緩和され経済活動が正常化される ことにより、景気は持ち直し傾向である。た だし物価高による消費の下振れ懸念は残る。 県道６０号線の道路整備の進展に伴い倉敷市 中心部へのアクセスが改善されつつあるが、 農家集落地域の市場競争力は劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.6 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％