別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -77 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市粒江字船元２１０２番 ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道背後の住宅地 域 南東3.2m市道 水道 倉敷 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 倉敷駅南東方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市南東郊外の農家集落地域で利便性に劣る外、旧来からの地域性が濃厚である。このため、地域性の変化は 非常に緩慢で不動産需要も弱い。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：倉敷市南東部の農家集落が所在する地域一帯である。需要者：中心は当地に何らかの地縁、血縁を有する 者が大半で、外部からの転入者は相当少ない。需給動向：地元中心の小規模なマーケットは成立しているものの、不動 産需要自体が少ない状況が継続している。価格水準：相場としては１㎡あたり１万円台後半から２万円台前半であるが 、取引当事者間の様々な取引動機によって、成約価格がかなりバラツク傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は農家住宅にほぼ純化した集落地域であり、立地上も市街化調整区域という行政的制約から共同住宅の建設想定は 現実性を欠く。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、採用した取引事例が限られるものの、比準価格は市場の 実態を反映している。よって比準価格を標準に、周辺部の不動作取引の実情も十分分析検討の上、鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほ ぼ解消している。 倉敷市中心部に比較的近いが、外部からの転 入者は相当少なく、不動産需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％