別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -75 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番 ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が散在す る市街地に近い住宅 地域 北5m市道 水道 茶屋町 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 茶屋町駅北東方の市街化調整 区域内に所在する農家集落地 域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 茶屋町駅北東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茶屋町地区は市街化区域内の開発余地がなくなり、周辺の市街化調整区域へ需要が拡がっている。調整区域の開 発規制強化もあり、既存の宅地に対する需要は強い。地価動向は当面横ばい基調と思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市南東部を中心に県南の各所に広域的に見られる農家集落地域である。不動産取得は相続が基本とな る限定的な市場性を示すため、需要者は一般的に地縁者、血縁者に限られる。他方、市街地の拡大圧力、調区内開発規 制強化により既存の宅地の需要が認められる。近隣地域は需給動向の強い茶屋町地区外縁部の集落地域にあり、このよ うなミニ分譲素地として影響を強く受けているとみられる。目的や事情、地積等多様で中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内に位置する旧来集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ない市場実態を踏ま えつつ、適切な地価動向を把握するため茶屋町駅を最寄りとする３事例を採用した。いずれも瀬戸大橋線以西の事例で あり、事情補正を行った事例も採用していることから験証を要する。よって、試算された比準価格について代表標準地 との均衡の観点から験証した結果妥当と判断した。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -77                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 茶屋町地区市街化区域の地価上昇圧力が周辺 調整区域にも及んでいる。調区における開発 規制強化もあり既存の宅地に対する需要は増 加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.5 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％