鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 -72　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０３１１１ -1	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	Ｒ０５Ｋ０３１１１ -10	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西4m、角地		準工 (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０５１７６ -107	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	Ｒ０４Ｔ０５１７６ -117	倉敷市		建付地	（　）	袋地等	東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	Ｒ０４Ｔ０５１７６ -121	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m市道、北3.8m、角地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,401	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	54,271	100 [ 80.2]	67,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	71,700
b	(　 ) 76,525	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	94,168	100 [ 98.0]	96,090		102,000
c	(　 ) 89,098	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,840	100 [ 118.4]	78,412		83,100
d	(　 ) 53,005	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 82.4]	73,189	100 [ 108.0]	67,768		71,800
e	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	82,733	100 [ 108.3]	76,392		81,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,100 円／㎡]

倉敷 -72　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,970,658	525,248	2,445,410	2,040,220	405,190	（　0.9675） 392,021	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,522,196 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 -72　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.40	ＬＳ2	192.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ）で、平均専有面積は約５０㎡の全４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	96.40	100.0	96.40	1,355	130,622	2.0	261,244
							1.0	130,622
～

～

～

～

計		192.80	100.0	192.80		261,244		522,488
								261,244

⑨年額支払賃料	261,244 円　×　12ヶ月　＝　 3,134,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,134,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,884,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	522,488 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,244 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 81,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,970,658 円　　　　（　 12,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８０（賃）　　　　-3	1,338 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８０（賃）　　　　-7	1,246 ( 1,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 -72　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,400 円	26,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,048 円	3,134,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,248 円　（　　　　　　 2,179 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 192.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,040,220 円（　　　　　 8,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,970,658 円
②総費用	525,248 円
③純収益　①－②	2,445,410 円
④建物等に帰属する純収益	2,040,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	405,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,522,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
倉敷 -72　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 -72

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　田中　宏明

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市新田字東古開２４０５番４８				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	倉敷 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

倉敷駅南東方

2.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は倉敷市役所に近接する中規模住宅団地で、地域要因に大きな変化はないが、利便性が良い地域である
ため住宅地需要は根強い。今後も地価は、上昇基調で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、倉敷市南部の交通接近・利便性等が良好な住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は、倉敷市中心部
等に通勤する３０代～４０代の一次取得者である。倉敷市役所に近接し小売店舗・事業所等の利便施設も多数存してい
る等の優位性から住宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で概ね１，４００万～１
，７００万円程度、新築戸建住宅では概ね４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存する。賃貸住宅も見られるが、地域の特性から収益
性を中心に価格形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の取引事例に
基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収
益価格を参考とし、前年からの推移、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,600 円／㎡

[103.0]
100

100
[106.0]

100
[ 98.0]

[106.0]
100

80,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。先行きに
ついても各種政策の効果が期待される。ただ
し、海外景気の影響に十分注意する必要があ
る。

市街地中心に比較的近く、街路条件に恵まれ
た住宅地域である。地域要因に大きな変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 -72　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０９１８０ -29	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北西5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -13	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北5m、角地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５Ｋ０３１１１ -7	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０５１７６ -109	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,878	100 [ 110.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	77,134	100 [ 100.9]	76,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	81,000
b	(　 ) 78,411	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	77,740	100 [ 101.5]	76,591		81,200
c	(　 ) 84,688	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,688	100 [ 110.9]	76,364		80,900
d	(　 ) 86,497	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.1]	90,951	100 [ 119.4]	76,173		80,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.0
a	買進み	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,900 円／㎡]

倉敷 -72　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,132,901	530,284	2,602,617	2,040,220	562,397	（　0.9675） 544,119	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,828,674 円　　　　（　 49,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 -72　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.40	ＬＳ2	192.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　２ＤＫ　専有面積約４８㎡　４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	96.40	100.0	96.40	1,429	137,756	2.0	275,512
							1.0	137,756
～

～

～

～

計		192.80	100.0	192.80		275,512		551,024
								275,512

⑨年額支払賃料	275,512 円　×　12ヶ月　＝　 3,306,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保にて不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,306,144 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 264,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,041,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	551,024 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,069 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,512 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,132,901 円　　　　（　 13,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８０（賃）　　　　-8	1,567 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８０（賃）　　　　-3	1,338 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 -72　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,400 円	26,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	99,184 円	3,306,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,284 円　（　　　　　　 2,200 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 192.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,040,220 円（　　　　　 8,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,132,901 円
②総費用	530,284 円
③純収益　①－②	2,602,617 円
④建物等に帰属する純収益	2,040,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	544,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,828,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,100 円／㎡）