別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 倉敷 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -68 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市東塚６丁目８０番３ ｢東塚６－８－２８｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に中小工場 、倉庫等が混在する 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 水島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住工混在地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水島駅東方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島地区東部に位置する住工混在地域である。水島中心部への接近性も比較的良好で、小規模な分譲地開発も多 くみられ、徐々に空地の宅地化が進ものと思料する。需要は比較的堅調で地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水島地区の住宅地域一円である。主たる需要者は水島地区に勤務する３０～４０歳代前半の一次取得者で ある。小規模な新規分譲開発による供給がみられ、需要はコロナ禍の影響は概ね落ち着き、当該地域の通勤の利便性か ら安定的である。地価はほぼ横ばい傾向で推移している。取引の中心価格帯は、土地が１８０㎡規模で６００～８００ 万円、新築戸建住宅は３０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住工混在地域である。主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一次取得者である。当該需要者は、 収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、規模が小さいため収益価格の試算は断念したが、取引 事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より、比準価格を重視して代表標準地 との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [115.3] [103.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。建築費が高 騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただ し、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透 明感がある。 水島コンビナートに近く、新規の小規模分譲 開発も多くみられ、需要は比較的堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％