別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 倉敷 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -64 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市北畝７丁目４５１番１９ ｢北畝７－５－２５－１９｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 弥生 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 弥生駅北東方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島地区北部の幹線道路背後の既成住宅地域である。住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はみられな い。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水島地区北部の住宅地域一円である。主たる需要者は、水島地区及び倉敷市中心部へ通勤する３０代～４ ０代の一次取得者である。農地転用による新規分譲地の供給がみられる。利便性の高さから需要は安定的である。取引 の中心となる価格帯は、土地７００～１０００万円前後、土地建物一体で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くに開発された既成住宅地域で、主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一次取得者である。当 該需要者は、収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、賃貸市場が未成熟であること等から収益 価格の試算は断念したが、取引事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より、 比準価格を重視して代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [102.8] [105.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。建築費が高 騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただ し、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透 明感がある。 交通利便性が良好な地域であるため需要が安 定的で、新規小規模分譲開発がみられる。地 価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％