別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -62 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市西富井字福井後１３１９番１５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 西富井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西富井駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成しているため、大きな地域要因の変動はないが、周辺は、利便施設・学校等も近くに存し住 宅地需要は比較的堅調である。したがって、今後も地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市中心市街地から約５㎞圏内に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は倉敷市に居住 ・通勤する３０代～４０代の一次取得者等であり、圏域外からの流入も認められる。当該地区には小売店舗をはじめ利 便施設が多数存していて、住宅地として底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１，０００ 万～１，５００万円程度、新築戸建住宅は概ね３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、西富井地区の中規模一般住宅を中心とする住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が画地規模が 小さい住宅地であり、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性 の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。したがって、市場の実態を反映した 比準価格を標準に周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [127.9] [101.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。先行きに ついても各種政策の効果が期待される。ただ し、海外景気の影響に十分注意する必要があ る。 幹線街路背後に位置する生活利便性が良い住 宅地域であり、住宅地需要は底堅い。地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％