別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -60 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市吉岡字乱塔町３５９番１７ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 倉敷 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 倉敷駅南方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、倉敷市中心地区からやや南寄りの住宅地域に位置する。周辺は、利便施設・学校も近く住宅地需要 は堅調である。したがって、今後も地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市中心市街地から約５㎞圏内に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は倉敷市に居住 ・通勤する３０代～４０代の一次取得者等が中心で、圏域外からの流入も認められる。倉敷市近郊における住宅地需要 は引き続き堅調であり対象地域も利便施設等が多数存し需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地 で概ね１，２００万～１，６００万円程度、新築戸建住宅は概ね４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存する。収益還元法は、標準地が画地規模が小さい住宅 地で自己使用が主であり、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。比準価格は、規範性 の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。したがって、市場の実態を反映した 比準価格を標準に周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [110.5] [103.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。先行きに ついても各種政策の効果が期待される。ただ し、海外景気の影響に十分注意する必要があ る。 居住環境が良好な区画整然とした住宅団地で ある。倉敷市近郊における住宅地需要は堅調 である。地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％