別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -59 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町岡田字内沼２８８番１２ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 川辺宿 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年７月豪雨では床上 浸水被害が認められた。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 川辺宿駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は真備町北部の古い小規模分譲住宅地域である。平成３０年７月豪雨の復興が進められ氾濫河川の堤防 改良工事も終了しているが、減少した人口が未だ回復せず、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市真備地区内の市街化区域に存する住宅地域である。需要者の中心は、倉敷市、総社市、水島工業地 帯へ通勤する一次取得者である。対象標準地の周辺地域では復興に向けて建物が再建築されている区画と更地のまま売 却中の区画とが混在しており、後者の売り出し価格は坪８万円前後である。住宅の新築・改修など復興に向けた動きは みられるものの、今なお供給圧力も強く、不動産取引市場は概ね横這い傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした住宅地域で、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺 類似地域の取引事例から適切に試算されて求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する試算価格と思 料される。なお後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格 を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [134.6] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな改善傾向で推移している。 真備地区は平成３０年７月豪雨の復興が進め られ氾濫河川の堤防改良工事も終了している が、減少した人口が未だ回復せず不動産市況 は停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％