別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -58 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市西阿知町字赤土筋７８３番１６ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 立地が進む住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 西阿知 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線街路の整備や商業施設の 立地により住環境の向上が進 む住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西阿知駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の街路は狭隘で曲折したものも多い旧来の住宅地域に所在する小規模分譲地であるが、県道倉敷笠岡線の開 通後商業施設の立地が進みエリアとして利便性向上。新規分譲地販売価格も強気であり地価は上昇基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷、西阿知、中庄駅等を最寄駅とするＪＲ山陽本線沿線の住宅地域一帯である。主な需要者は３０～４ ０代の倉敷市内への勤務者である。近隣地域の所在する西阿知地区は従来街路条件が劣り開発余地が多く残されている が、周辺幹線街路整備、利便性向上により需給動向が強くなり、住宅地開発が活発な地域である。中心価格帯は土地で １２００万円内外、新築戸建てで４０００万円内外とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況や画地条件等を勘案し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では事情補正不要な４事例を採用し、求 められた価格は概ね均衡した。比準価格は各補修正率の査定およびその規範性の判断等十分吟味のうえ試算し、市場動 向を反映した信頼性ある価格と判断した。さらに、代表標準地との均衡の観点から再度験証した結果も妥当と判断した ので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [115.3] [104.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 周辺街路の整備により街路条件や接近条件が 向上しており、需要は堅調である。周辺の空 閑地の宅地開発が活発で販売状況も良好であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 +13.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％