別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -57 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 倉敷 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗進出が活発な幹線街路の 背後に位置する市街地近郊の 住宅団地 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 倉敷駅　北東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線背後の住宅団地で、周辺地域では徐々に店舗立地が進んでいる。地区全体の利便性が向上しており、岡山市 や倉敷市の夫々の都心部への通勤、通学にも利便性が高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：倉敷駅、中庄駅等を最寄駅とする住宅地域一帯。需要者：岡山市や倉敷市へ通勤する中堅勤労層が主であ る。需給動向：周辺部は比較的最近開発が進みつつある地域で、今後の利便性の向上も見込まれる。このため、比較的 堅調な需要がある。半面、周辺部に農地や未利用地も一定残っているため、売り手市場までには至っていない。価格水 準：相場は、土地が６万円／㎡程度で、総額では１，０００万円程度、新築戸建物件が、３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は戸建にほぼ純化した住宅団地であり、画地規模も小さいため収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同 住宅建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価 格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表 標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [106.0] 100 [115.5] [100.0] 100 59,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほ ぼ解消している。 幹線街路の背後に位置する市街地近郊の住宅 団地で、地域要因に変動はない。周辺部幹線 沿道には新規の店舗出店が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％