別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -54 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島長尾字四丁目１８１番２０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 中規模な分譲住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２号北直背後に所在する 古い住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 玉島地区では北東部の長尾、爪崎、上成地区への指向が強く、周辺の宅地開発も活発な地域である。地域によっ ては開発余地も減少しつつある。住宅地需要は堅調で地価動向は今後も上昇基調にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市玉島地区・船穂地区や浅口市東部等の高梁川以西にかけて所在する住宅地域で、特にＪＲ山陽本線 各駅を最寄駅とする地域一帯。主な需要者は工業地帯や倉敷市内等に勤務する３０～４０代の一次取得層である。玉島 地区は近隣地域を含む北東部の長尾等玉島北中学校エリアの選好性が強く、比較的堅調な需要が認められる。中心価格 帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で３０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況や画地条件等を勘案し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では標準地と価格牽連性の高い玉島地区 北東部の３事例を採用した。需要の強いエリアのため求められた価格は全体的に高ぶれしているが、各事例の規範性を 慎重に勘案し比準価格を試算した。求められた比準価格について、代表標準地との均衡の観点から験証した結果、妥当 と判断した。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [ 92.2] [106.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 地域状況に大きな変動はないが、玉島地区北 東部の需要は堅調で、周辺では宅地開発が活 発である等地域の熟成が進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％