別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -45 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島上成字三丁目６１１番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が増 えつつある新興住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 玉島地区中心部に隣接した分譲住宅地であり、周辺では宅地分譲開発が散見される。新倉敷駅に比較的近く、生 活利便施設も多いことから宅地需要は根強く、需給動向を背景に地価は上昇傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新倉敷駅を中心とした外縁部の住宅地域である。玉島地区では比較的利便性が高く、近時小規模開発さ れた分譲住宅地が増加しており、新倉敷駅周辺部の平坦地勢の新規分譲地に対する需要は堅調である。需要者の中心は 倉敷市主要部、隣接市及び水島臨海工業地帯に勤務する３０～４０代の１次取得者層である。土地は２００㎡で１００ ０～１２００万円程度、新築戸建の場合は３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は新倉敷駅南東部の上成地区に位置する取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当 該地域は戸建住宅を主体とした住宅団地内にあり、かつ公法規制からも賃貸市場が形成されないため、収益還元法は適 用しなかった。したがって市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との均衡にも留意して、上 記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [ 98.1] [105.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給制約が緩和され経済活動が正常化される ことにより、景気は持ち直し傾向である。た だし物価高による消費の下振れ懸念は残る。 新倉敷駅や商業施設等への交通接近性に優れ た地域である。生活利便性が高く、周辺では 宅地開発が多く見られ、宅地需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％