別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -43 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島乙島字北泉２９６９番１ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 丘陵地の既成住宅地 域 南西4.3m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る丘陵地に存す る既成住宅地域 街 路 基準方位　北、４． ３ｍ市道 交通 施設 新倉敷駅南方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の既成住宅地域で、街路条件や交通接近条件が劣ることから住宅地需要は中心部の平坦地へ流出している 。地域要因の変動はなく地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市玉島地区を中心とした倉敷市南西方面の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、２０代～３ ０代の一次取得者で市内事業所へ通勤する勤労者世帯が中心である。街路条件の劣る傾斜地勢の既存住宅地では需要は 流出傾向である。一方で、新倉敷駅周辺や玉島中心部の平坦地では、新規分譲地開発が活発で取引も堅調である。需要 の中心となる価格帯は、土地では５００万～１，２００万円程度、新築の戸建物件が、３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅が見られる丘陵地の既成住宅地域に存する。収益価格は、戸建住宅を主体とする既成住宅地で画 地規模も小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため試算を割愛した。比準価格は同一需給圏である玉島地区住宅地 の事例を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表 標準地価格との均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [180.3] [104.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復している。個人需要 は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で 推移している。公共投資は一部で弱めの動き となっている。 街路条件の劣る丘陵地に存する既成住宅地域 で、地域要因に変動はない。駅周辺や中心部 の平坦地に需要は流出傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％