別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -42 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島乙島６１２２番７４ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に開発された古い住宅団 地 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 新倉敷駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に開発された古い住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。平坦地の新規分譲地に需要は流出しており、 地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市玉島地区を中心とした倉敷市南西方面の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、２０代～３ ０代の一次取得者で、市内へ通勤する勤労者世帯ある。高台の古い住宅団地や、街路条件が劣る地域では需要は流出傾 向である。一方で、新倉敷駅周辺や玉島中心部の平坦地では、新規分譲地開発が活発で取引も堅調である。需要の中心 となる価格帯は、土地が５００万～１，２００万円程度、新築の戸建物件が、３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域に存する。収益価格は、戸建住宅を中心とする住宅団地で画地 規模が小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため試算を割愛した。比準価格は同一需給圏である玉島地区住宅地の 事例を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表標 準地価格との均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [137.0] [103.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復している。個人需要 は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で 推移している。公共投資は一部で弱めの動き となっている。 玉島地区周辺部の高台に開発された古い住宅 団地で、地域要因に変動はない。駅周辺や中 心部の平坦地に需要は流出傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％