鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -1	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、北4m、準角地		１低専 (40,80)
b	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -3	倉敷市		更地	（　）	長方形	西6m市道、北4m、角地		１低専 (40,80)
c	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -6	倉敷市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、北5m、準角地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０７１９２ -4	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m市道、西4m、角地		１住居 (60,180)
e	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -2	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,641	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	34,263	100 [ 117.2]	29,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,826	100 [ 112.4]	30,984		31,300
c	(　 ) 20,442	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	29,439	100 [ 112.3]	26,215		26,500
d	(　 ) 32,709	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.4]	29,215	100 [ 95.8]	30,496		30,800
e	(　 ) 11,236	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 75.0]	100 [ 50.5]	29,340	100 [ 100.0]	29,340		29,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -49.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,600 円／㎡]

倉敷 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地に存し、公共交通機関との位置関係、地勢等から自動車利用が必須の地域である。需要が見込めるためには相当の駐車スペースを確保する必要があるが、若干画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であった。また一棟貸し戸建住宅の賃貸想定も合理性を欠き、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
倉敷 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 -38

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　棚田　恭行

TEL.

鑑定評価額

6,780,000 円

１㎡当たりの価格

29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市玉島柏島字片山３８２４番３外				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域	北西5m市道	水道、下水	金光 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

金光駅東方

2.9km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

玉島地区郊外の丘陵地に開発された大規模住宅団地である。居住者の高齢化と平坦地指向が徐々に進んでおり、
空き家も増加している。駅から遠く生活利便施設も乏しいため需要は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道２号線以南に位置する玉島地区の住宅地域である。主な需要者は倉敷市主要部、隣接市及び水島臨海
工業地帯に勤務する３０～４０代の１次取得者層である。生活利便施設に乏しい熟成した住宅団地は高台部・傾斜部程
需要が弱いため、新倉敷駅周辺部の平坦地勢に比較し競争力は弱く、依然として地価は下落傾向である。土地は約２２
０㎡程度が標準的で７００～８００万円、新築戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は玉島地区郊外の住宅団地内の取引事例を中心として求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。
本件標準地は高台の住宅団地という特性から自己使用目的での取引が中心となり、共同住宅の想定は合理的でないため
収益還元法は適用しなかった。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との均衡にも留意して、上
記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 -48 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,300 円／㎡

[101.0]
100

100
[106.0]

100
[166.6]

[101.0]
100

29,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

供給制約が緩和され経済活動が正常化される
ことにより、景気は持ち直し傾向である。た
だし物価高による消費の下振れ懸念は残る。

熟成した高台の住宅団地は需要が弱く、供給
が多い。市場人気は平坦地勢の幹線直背後及
び利便性の良好な地域に奪われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -2	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -1	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、北4m、準角地		１低専 (40,80)
c	Ｒ０５Ｋ０７１９２ -3	倉敷市		更地	（　）	長方形	西6m市道、北4m、角地		１低専 (40,80)
d	Ｒ０４Ｔ０７１９２ -7	倉敷市		建付地	（　）	正方形	南西9m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,236	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 75.0]	100 [ 50.5]	29,340	100 [ 100.0]	29,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	29,600
b	(　 ) 34,641	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	34,263	100 [ 116.7]	29,360		29,700
c	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,826	100 [ 116.3]	29,945		30,200
d	(　 ) 26,563	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.6]	34,836	100 [ 123.0]	28,322		28,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -49.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,600 円／㎡]

倉敷 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第一種低層住居専用地域内に開発された自用の戸建住宅が中心の住宅地で、賃貸用共同住宅の想定が合理的でないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ