別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -32 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島塩生字岡４２５番１３ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、下水 児島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 児島駅北西方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島工業地帯に近い高台の住宅団地である。戸建住宅地域として集積はほぼ完了しており、地域要因に変動はな い。今後も現状維持で推移し地価は下落傾向が継続すると予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島塩生地区内を中心に児島地区西部の住宅地域と判定した。主たる需要者は、児島地区、水島工業地帯 等へ通勤する一次取得者である。傾斜地勢の住宅団地で商業施設等の利便施設との接近条件が劣っているため、平坦地 や利便性の高い中心市街地へ需要は流出している。慢性的な地価下落地域であり、コロナ渦の影響は限定的である。需 要の中心となる価格帯は土地が７００万円程度、新築戸建が２，２００万～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域に存する。収益価格は、戸建住宅に純化した住宅団地で賃貸市 場が成立していないため試算を割愛した。比準価格は児島地区を中心に同一需給圏内の類似地域の住宅地の事例を中心 に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価格と の均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [156.2] [102.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復している。個人需要 は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で 推移している。公共投資は一部で弱めの動き となっている。 水島工業地帯に近い丘陵の住宅団地。熟成し た住宅団地で地域要因に変動はない。利便施 設との接近性、地勢等から需要は弱い状況が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％