別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 倉敷 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -31 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市呼松３丁目３番４外 ｢呼松３－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模小売店舗も散 在する既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 水島 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁港背後に位置する既成住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水島駅南東方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 水島地区南東部、呼松漁港背後の既成住宅地域である。地域内では人口減少、高齢化が進んでおり、また、集落 的色彩が強く外部からの転入者も殆ど見られないため、地価は当面稍下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水島地区及び児島地区北西部の住宅地域一円である。漁港直背後の既成住宅地域で集落的色彩が強いた め、需要者は呼松地区居住者及び地縁関係者にほぼ限られ、外部からの転入者は殆ど見られない。取引件数は極めて少 なく、その大半が縁故取引と思われるため、市場での取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁港背後に位置する既成住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の取引事例から求められてお り、市場性を反映した実証的な価格である。一方、自用の戸建住宅が主体の既成住宅地域内に存しており、賃貸市場が 未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [127.8] [102.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、 不動産取引市場への影響は限定的である。 漁港背後の既成住宅地域であり、地域要因に は特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％