別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -30 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市広江６丁目７３４番３５外 ｢広江６－１３－２７｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の既成住宅 地域 南4m私道 水道、ガス、下水 水島 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 水島駅東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 水島地区の東方郊外に位置する丘陵の住宅団地である。住宅地として熟成しており、今後も静態的に推移するも のと予測する。丘陵の住宅団地に対する需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水島地区東部の住宅地域一円である。需要者は２０代後半から４０代の一次取得者が中心であり、水島 臨海工業地帯等への通勤者も多い。水島地区中心部により近い平坦地エリアで宅地供給がみられる中で、郊外の丘陵住 宅団地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心価格帯は、５０坪程度の土地総額で６００～ ８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。収益価格の試算は断念したため、求められたのは比準価格のみである。比準価格 を求めるにあたっては、広江地区の住宅団地を中心に、水島地区東部の同一需給圏内から事例を収集し、規範性の認め られる４事例を採用した。各事例の修補正や規範性に係る検討は適切に行われており、比準価格は実証的で説得力は高 いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [100.9] [106.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の地価への影響は払拭されつつあり 、当市住宅地の需給動向は改善傾向だが、ウ クライナ情勢や物価高等により経済の先行き は不透明である。 熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動は ない。平坦地の分譲地等に比べ、古くに開発 された丘陵の住宅団地に対する需要は相対的 に弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％