別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 倉敷 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -28 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市福田町古新田字六之割９０５番６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の新興住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 栄 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 栄駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の開発素地が不足する中、当該地域への需要の遷移がみられ、新規分譲開発は活発である。今後も安定し た需要に支えられ、農地の宅地化が進み住宅地域として緩やかに成熟するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水島地区西部の戸建住宅地域である。主たる需要者は自己の居住の用に供することを目的として取得する 倉敷市内へ通勤する一次取得者である。中心価格帯は、２００㎡程度の土地で８００万円～１，０００万円前後、建売 は土地面積を小さく総額を抑えたものが多く土地建物一体で２，０００万円台後半～３，０００万円が中心である。倉 敷市内の住宅地の中では値頃感があり、農地を転用した新規分譲地が多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ水島地区西部の住宅地域であり、主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一 次取得者である。当該需要者は、収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、規模が小さいため収 益価格の試算は断念したが、取引事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より 、比準価格を重視して代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [113.5] [104.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。建築費が高 騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただ し、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透 明感がある。 市中心部の供給がないため、郊外部の農地の 宅地化が進んでいる。新規分譲地の供給が少 なく売れ行きは堅調。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％