別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -26 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市四十瀬字大道東５３６番７外 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い新興住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 倉敷 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模分譲地が集積し、街路 事情にやや劣る幹線道路直背 後の新興住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 倉敷駅南西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模分譲が幹線市道背後に向かって広がる住宅地域であるが、街路の幅員は狭い。中枢施設、商業施設共に近 く、利便性に恵まれた地域である。小規模ながら宅地開発も盛んで、当面、地価は上昇傾向が継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２号線バイパスと幹線市道が交わる大高交差点周辺の住宅地域一帯である。中心市街地の南西側に隣 接する住宅地域である。需要者は倉敷市在住の３０～４０代の一次取得者を中心とし、水島地区等、他地区からの流入 もある。交差不能や行き止まり等、街路条件はやや劣るが、利便性は良好である。需要は堅調で、小規模中心の宅地開 発も散見される。需要の中心価格帯は更地が１３００～１５００万円程度、新築戸建で３８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。当該地域は街路条件が劣り、幹線から奥に入っている。市場競争力が劣り、周辺 に共同住宅等は殆ど見られないことから、収益価格は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高 い住宅地域の事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [105.6] [101.0] 100 71,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市中心部の住宅地需要は、郊外へと拡が り、水島臨海鉄道周辺にも新規分譲等が見ら れる。コロナ禍は継続中ながら、経済優先の 動きが強まった。 幹線市道背後に位置し、区画整理未実施で、 狭い街路が多い住宅地域である。中心市街地 南西側に隣接し、国道バイパス近郊で、利便 性に優れる。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％