別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -20 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 東4m市道 水道、下水 茶屋町 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 茶屋町駅東側に形成された利 便性の良好な住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道　 交通 施設 茶屋町駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域内での開発余地がなくミニ宅地開発が周辺の調整区域に拡がる等需要が供給を大きく上回る様子がう かがわれる。既存の宅地も影響を受け、地価水準は今後も上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茶屋町、早島駅等を最寄駅とするＪＲ本四備讃線沿線の倉敷市南東部～岡山市南西方面の住宅地域一帯。 倉敷、岡山両市内への通勤の便に優れ、自己住宅取得を目的とする３０代～４０代個人が主な需要者。近隣地域をはじ め茶屋町地区は快速停車駅である茶屋町駅の優位性や充実した利便施設により需要は堅調。一方開発余地がなく供給が 限られ強い需給動向が見られる。中心価格帯は、土地１２００万円程度、新築戸建で４０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況や画地条件等を勘案し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では茶屋町地区の事情補正不要な４事例 を採用した。求められた価格には若干の幅が見られるものの、地域の市場動向を勘案すると概ね妥当と認められる範囲 にある。各事例の規範性を慎重に吟味し試算した比準価格には信頼性を認めたので、さらに代表標準地との均衡の観点 からこれを験証し、その結果からも妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [ 90.2] [103.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 岡山、倉敷両市街地へ通勤可能なことから需 要が強い。一方で開発余地が限られ供給不足 から地価は上昇傾向が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -2.1 環境　　　　　　  -9.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％