別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 倉敷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -14 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市白楽町字八幡免５８番１６ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な既成住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 倉敷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 倉敷駅南西方 1.5km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に近接する利便性の高い人気の住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測 する。生活利便性が良好で需要は堅調であるため、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市中心部から南部及び南西部に広がる住宅地域一円である。主たる需要者は倉敷市在住の３０～４ ０歳代の一次取得者が想定される。各種利便施設等への接近性に加え、住環境も概ね良好であるため、圏域内人口は近 年増加傾向にあり、住宅地需要は堅調に推移している。市場での取引の中心となる価格帯は土地で１３００～２０００ 万円程度、新築戸建住宅は３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市内中心部に近い利便性の高い住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の取引事例から求めら れており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地の画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定 は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [ 81.3] [103.0] 100 94,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、 市内中心部の不動産取引市場への影響は限定 的であり、住宅地需要は概ね安定的に推移し ている。 市内中心部に近接する人気の高い住宅地域で あり、地域要因には特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％