別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -13 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市上富井字大西６０４番５外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 一般住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 西富井 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件がやや劣る都心近郊 の既存住宅地域 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 西富井駅北東方 260m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 雑然として、狭い街路の多い地域である。空地も残り、国道バイパスや商業施設、最寄駅に近く、現状ほぼ手つ かずの状態であるが、将来的には開発が進むものと推定される。今後、地価は上昇傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２号線バイパスと県道水島港線が交差する中島交差点周辺の既存住宅地域一帯である。雑然とした地 域で、狭い街路や水路、鉄塔、墓地、空地等も残る地域である。中心市街地の中では、今後開発の見込まれる貴重な地 域でもある。需要者は倉敷市在住の３０～４０代の一次取得者が中心である。周辺での取引は中古建物が主体で、宅地 開発はまだ殆ど見られない。中心となる価格帯は更地で１０００万円程度、新築戸建で３５００万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺には賃貸物件も存在するが、対象標準地は画地規模がやや小さく、駐車場を 備えた共同住宅の想定が困難であるため、収益価格の検討は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似 性の高い住宅地の事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [123.2] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市中心部の住宅地需要は、郊外へと拡が り、水島臨海鉄道周辺にも新規分譲等が見ら れる。コロナ禍は継続中ながら、経済優先の 動きが強まった。 区画整理未実施の、雑然とした、狭い街路が 介在する小規模既成住宅地域である。水路、 鉄塔、墓地等が残り、空地や駐車場も多く、 変化に乏しい。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％