別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -8 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂字東中川１４６０番７外 ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅等が 混在する住宅地域 南東6m市道 水道、下水 新倉敷 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高梁川右岸堤防下に形成され た旧来の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅北東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域状況に大きな変化は見られないが、周辺では分譲地も多く、今後の熟成が期待される。利便性の面では若干 劣るものの手頃な地価水準から需要は堅調であり、今後の地価動向は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市玉島地区・船穂地区や浅口市東部等の高梁川以西にかけて所在する住宅地域で、特にＪＲ山陽本線 各駅を最寄駅とする地域一帯。主な需要者は水島工業地帯や倉敷市内等に通勤する３０～４０代の一次取得層である。 船穂地区の既存住宅地域であり外部からの需要は弱いものの、分譲地等では値頃感から地区外からの需要が一定程度認 められる。中心価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で２５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況等を考慮し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では標準地の適切な地価動向把握のため船穂地区内 の３事例を採用した。求められた価格は概ね均衡しており、さらに各事例の規範性を客観的、批判的に吟味のうえ試算 した比準価格に市場性を反映した信頼性を認めた。試算された比準価格について代表標準地との均衡の観点から検討し た結果からも妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [162.8] [105.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症による景気低迷から景気回復期へ移行 し、全体的な需要増加が認められる。一方で 物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が 進む。 旧来の住宅地域であるが、手頃な地価水準か ら周辺ではミニ分譲地開発も多く、一定の需 要が認められ、地域の熟成が進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +66.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％