別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉敷 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -7 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市福田町浦田字江ノ口２４６０番３１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 浦田 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 浦田駅東方 150m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、倉敷市水島地区北部の県道背後に位置する熟成した住宅団地である。倉敷中心部へのアクセスが比 較的良好であり、住宅地需要も一定程度見込まれるので、今後地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市水島地区及び倉敷地区南部の住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は、水島地区・市内中心 部に通勤する３０代～４０代の一次取得者である。当該地域は、小売り店舗をはじめ利便施設が多数存している。平坦 地で倉敷地区中心部へのアクセスが比較的良好であるので住宅地需要は一定程度見込める。需要の中心となる価格帯は 、土地は８００万～１，０００万円程度、新築戸建住宅では３，０００万～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、福田町浦田地区の中規模一般住宅が多い分譲住宅地域に存する。収益還元法は、標準地が一般住宅が多 い分譲住宅地域に存していて賃貸市場が形成されていないため、その適用を断念した。一方、比準価格は、規範性の高 い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。したがって、市場の実態を反映した比準 価格を標準に周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [106.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。先行きに ついても各種政策の効果が期待される。ただ し、海外景気の影響に十分注意する必要があ る。 水島・倉敷地区中心部へのアクセスは比較的 良好であり、住宅地の需要は一定程度見込め る地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％