別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 倉敷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市鳥羽字天神１１３番１８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南5m市道 水道、下水 中庄 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中庄駅南東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台にあるため平坦地ほど需要は強くないが中庄駅に近く通勤・通学等の利便性に優れるため地価はやや上昇傾 向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市街地東部のＪＲ中庄駅を最寄駅とする住宅地域一円がその範囲である。主な需要者は倉敷市内のほ か隣接の岡山市等の企業へ通勤する３０代～４０代の勤労者世帯が中心である。丘陵地に存する住宅地に対する需要は 平坦地よりもやや弱いが交通利便性が良好な地域であることから持ち直し傾向となってきている。中心となる価格帯は 、土地が１，０００万円前後、新築戸建が３，０００～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が多い分譲住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかったが居 住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される ことが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いと判断される。したがっ て当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [106.0] 100 [158.3] [106.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコス ト上昇等の不安要素があるものの、新型コロ ナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向に ある。 高台の住宅団地であるが周辺の平坦地では宅 地需要は底堅く推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％