別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　慎治   TEL.

鑑定評価額 4,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区海岸通２丁目３番１外 ｢海岸通２－５－８｣ ②地積 　(㎡) 234,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北東14.5m市道、南東側道 水道、ガス 岡山 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 岡山駅南東方 8.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が建ち並ぶ臨海工業地域である。今後も地域要因に大きな変化は無いものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -8.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南の臨海部等に工場が立地する工業地域である。需要者は製造業等を中心とする大企業が中心であ る。県内景気はコロナ禍の中で持ち直しつつあり、企業の新規設備投資も積極的であるが、大規模工業地に対する潜在 的な需要に対して当市における供給が少ないため取引数は低位なままである。需要の中心となる価格帯は、規模等によ り異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場の実態を反映した試算価格で岡山市内の類似の工場地域に存する取引事例に基づいた。試算価格を再 吟味検証の結果、比準価格の信頼性は高い。収益価格については、地域的特性、個別性等により収益性からのアプロー チに困難性が認められるため適用できなかった。以上から代表標準地との均衡も考慮のうえ市場の実体を反映した比準 価格を採用して鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 97.3] [ 92.9] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替 の動向、物価高騰等による今後の経済状況は 不透明である。中国地域の工場立地件数は減 っている。 特に大きな変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％