鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０７３７７ -308	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m県道、北8m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	Ｒ０４Ｔ０７３７７ -403	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０４Ｔ０５８２１ -110	岡山市南区		更地	（　）	不整形	東9m県道、南5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４Ｋ０７３７７ -458	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、南西6m、角地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０３Ｔ０７３７７ -362	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m市道、北6m、二方路		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	70,150	100 [ 101.7]	68,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,000
b	(　 ) 90,755	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	88,399	100 [ 127.1]	69,551		69,600
c	(　 ) 96,428	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	95,130	100 [ 134.6]	70,676		70,700
d	(　 ) 72,535	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,479	100 [ 102.6]	69,668		69,700
e	(　 ) 60,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,611	100 [ 93.1]	64,029		64,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

岡山南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,683,446	1,956,794	7,726,652	6,021,960	1,704,692	（　0.9725） 1,657,813	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,832,918 円　　　　（　 48,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	Ｓ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	704 ㎡	16.0 m x 17.6 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗として、２階は事務所のフロア貸し。屋外駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり共用部分等容積に不算入の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,781	498,680	6.0	2,992,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	100.0	280.00	1,336	374,080	6.0	2,244,480
							0.0	0
～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		872,760		5,236,560
								0

⑨年額支払賃料	872,760 円　×　12ヶ月　＝　 10,473,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般的ではないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,473,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 837,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,635,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,236,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,683,446 円　　　　（　 13,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-207	2,024 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,781 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３７７（賃）　　　　-204	2,334 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,845
c	０７３７７（賃）　　　　-209	1,811 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,725

岡山南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	402,000 円	80,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	314,194 円	10,473,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 396,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,400 円	80,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,956,794 円　（　　　　　　 2,780 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,021,960 円（　　　　　 8,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,683,446 円
②総費用	1,956,794 円
③純収益　①－②	7,726,652 円
④建物等に帰属する純収益	6,021,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,704,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,657,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,832,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
岡山南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山南 5-6

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　徳田　走

TEL.

鑑定評価額

47,800,000 円

１㎡当たりの価格

67,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市南区福田字村前２２９番５				②地積　(㎡)	704 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	診療所ＲＣ2	小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域	西9m県道	水道、下水	岡山 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣店舗を中心に住宅地とし
ての利用も見られる路線商業
地域

街

路

９ｍ県道

交通

施設

岡山駅南方

6.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

岡山市南方郊外の路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。背後地の人口及び世帯数も増加し、商業地需
要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡山市南方郊外に位置する幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者は、県内の中小資本及び地元資
本の事業者が中心である。対象地域周辺は、車両通行量及び背後地域の人口・顧客量が比較的多い近隣商業地域として
の側面もある。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業
種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収
集した。一方、収益価格は商業地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格の説得力は相対的にやや低い。
従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準
地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみら
れるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等
の影響もあり、将来の景気への不透明感が窺
える。

岡山市南方郊外の路線商業地域で、地域要因
に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３７７ -258	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、中間画地		近商 (83,200)
b	Ｒ０４Ｋ０７３７７ -459	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５Ｋ０４２０３ -4	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、東4m、角地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -16	岡山市南区		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,031	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	81,615	100 [ 118.6]	68,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,800
b	(　 ) 74,144	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,404	100 [ 109.3]	68,988		69,000
c	(　 ) 97,776	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	99,953	100 [ 149.2]	66,993		67,000
d	(　 ) 111,927	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	115,810	100 [ 163.7]	70,745		70,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,900 円／㎡]

岡山南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,680,340	1,958,393	7,721,947	6,021,960	1,699,987	（　0.9725） 1,653,237	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,739,531 円　　　　（　 47,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	Ｓ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	704 ㎡	16.0 m x 17.6 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗として、２階は事務所のフロア貸し。屋外駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,781	498,680	6.0	2,992,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	100.0	280.00	1,335	373,800	6.0	2,242,800
							0.0	0
～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		872,480		5,234,880
								0

⑨年額支払賃料	872,480 円　×　12ヶ月　＝　 10,469,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,469,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 837,581 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,632,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,234,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,680,340 円　　　　（　 13,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-207	2,024 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,781 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３７７（賃）　　　　-209	1,811 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,741
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	402,000 円	80,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	314,093 円	10,469,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,400 円	80,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,958,393 円　（　　　　　　 2,782 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,021,960 円（　　　　　 8,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,680,340 円
②総費用	1,958,393 円
③純収益　①－②	7,721,947 円
④建物等に帰属する純収益	6,021,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,699,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,653,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,739,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,900 円／㎡）