鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -17	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、北6m、西6m、三方路		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -22	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南6m、角地		準工 (60,200)
c	Ｒ０５Ｋ０５８２１ -101	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０５８２１ -120	岡山市南区		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ｒ０４Ｔ０５８２１ -116	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	西7m市道、北西5.4m、南5m、三方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,051	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	89,138	100 [ 124.8]	71,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,400
b	(　 ) 81,633	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	80,063	100 [ 109.6]	73,050		73,100
c	(　 ) 106,588	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,720	100 [ 108.4]	100,295		100,000
d	(　 ) 74,489	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,128	100 [ 107.3]	70,949		70,900
e	(　 ) 82,152	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 104.9]	84,289	100 [ 112.7]	74,791		74,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,500 円／㎡]

岡山南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,666,715	1,965,051	7,701,664	5,977,020	1,724,644	（　0.9725） 1,677,216	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,228,898 円　　　　（　 49,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所兼事務所	278.00	Ｓ2	556.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	696 ㎡	22.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は営業所でフロア貸し、２階は事務所２区画の部分貸しで、屋外駐車場込と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり共用部分等容積に不算入の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	営業所	278.00	100.0	278.00	1,791	497,898	6.0	2,987,388
							0.0	0
2～ 2	事務所	278.00	100.0	278.00	1,343	373,354	6.0	2,240,124
							0.0	0
～

～

～

計		556.00	100.0	556.00		871,252		5,227,512
								0

⑨年額支払賃料	871,252 円　×　12ヶ月　＝　 10,455,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 556.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般的ではないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,455,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 836,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,618,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,227,512 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,666,715 円　　　　（　 13,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-207	2,024 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-51	1,731 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	79,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	313,651 円	10,455,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 414,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 678,300 円	79,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,965,051 円　（　　　　　　 2,823 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 556.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,977,020 円（　　　　　 8,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,666,715 円
②総費用	1,965,051 円
③純収益　①－②	7,701,664 円
④建物等に帰属する純収益	5,977,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,724,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,677,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,228,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
岡山南 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山南 5-3

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　石田　慎治

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市南区泉田２丁目３０番３｢泉田２－１－７｣				②地積　(㎡)	696 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	国道背後に営業所等が混在立地する商業地域	北8m市道	水道、下水	岡山 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所、営業所等の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

岡山駅南方

5.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２号背後に営業所、事業所等が混在立地する商業地域である。今後も地域要因に大きな変化は無いものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層営業所兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山市南部のうち国道２号を中心経路とする幹線道路背後に営業所、事業所等が混在する地域である。需
要者の中心は営業所、事務所等の立地を考える県内外の事業法人である。国道２号との接近性が良好であるため、事業
所用地としての需要は従来より根強い。中心価格帯は㎡当たり７万円～９万円台と思われ取引総額は規模によって異な
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する取引事例に基づいたもので、市場の実態を反映した実証的な試算価格である。収益価格は
、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算された。しかし商業地域にお
いては有用な試算価格である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を考慮のうえ代表標準地と
の均衡にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山南 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,600 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[ 95.5]

[100.0]
100

71,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替
の動向、物価高騰等による今後の経済状況は
不透明である。

特に大きな変化はない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０５８２１ -101	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０５Ｋ０５８２１ -119	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、北東6m、角地		準工区画整理済地区 (70,200)
c	Ｒ０５Ｋ０５８２１ -123	岡山市南区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０５８２１ -120	岡山市南区		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,588	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,720	100 [ 109.4]	99,378	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,400
b	(　 ) 76,033	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	76,711	100 [ 98.5]	77,879		77,900
c	(　 ) 30,108	100 [ 60.0]	[ 101.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 94.5]	63,158	100 [ 86.5]	73,015		73,000
d	(　 ) 74,489	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,128	100 [ 106.4]	71,549		71,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	売急ぎ	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

岡山南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,666,715	1,963,851	7,702,864	5,977,020	1,725,844	（　0.9725） 1,678,383	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,252,714 円　　　　（　 49,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所兼事務所	278.00	Ｓ2	556.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	696 ㎡	22.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの営業所、２階は部分貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	営業所	278.00	100.0	278.00	1,791	497,898	6.0	2,987,388
							0.0	0
2～ 2	事務所	278.00	100.0	278.00	1,343	373,354	6.0	2,240,124
							0.0	0
～

～

～

計		556.00	100.0	556.00		871,252		5,227,512
								0

⑨年額支払賃料	871,252 円　×　12ヶ月　＝　 10,455,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 556.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,455,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 836,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,618,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,227,512 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,666,715 円　　　　（　 13,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-207	2,024 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-51	1,731 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	79,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	313,651 円	10,455,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 413,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 678,300 円	79,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,963,851 円　（　　　　　　 2,822 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 556.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,977,020 円（　　　　　 8,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,666,715 円
②総費用	1,963,851 円
③純収益　①－②	7,702,864 円
④建物等に帰属する純収益	5,977,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,725,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,678,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,252,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）