別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山南 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -23 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区飽浦字法泉庵２１１番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い県道 背後の既成住宅地域 北西3.4m市道 水道 岡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 岡山駅南東方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に所在する。小中学校に隣接するほかは、利便性が低く、需要は乏しい。今後も、当面は現状 を維持すると予測する。市場参加者が限定されるため、地価は下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の住宅地域であり、特に代替関係が認められるのは児島湾以南の市街化調整区域内の既成住 宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁性を有するエンドユーザーである。ただし、近隣地域は旧来からの集 落であり、外部からの転入需要はないことから、当該地域にかかる需要は極めて少ない。このため、地価は継続して下 落傾向にある。取引はほとんど見られないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の既成住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念せざるを 得なかった。当該地域における主たる需要者は、自己の居住を目的とした地縁性を有するエンドユーザーであり居住の 快適性・利便性を重視して価格が形成される。したがって、同一需給圏内の住宅地の取引事例を採用し市場の実態を反 映した比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウ ィズコロナの下で、各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直していくことが期待 される。 児島湾以南の住宅地は生活利便性が劣り、需 要は総じて弱い。特に当地域のように市街化 調整区域内にあっては、需要者が限定され衰 退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％