別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山南 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -22 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　慎治   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区浦安本町１４１番２５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農地の中に中規模一 般住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス 岡山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 岡山駅南方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に開発されたやや古い小規模住宅団地で周辺には農地も見られる。今後も地域要因に大きな変 化は無いものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南東部郊外の浦安・福田地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は岡山市に居住・勤 務する一次取得者であるが、南部で隣接する玉野市からの流入も若干認められる。近年は幹線市道の開通、南区役所の 移転等により、地区の生活利便性は向上している。ただし調整区域での宅地開発は制限される。土地は２００㎡程度の 更地で総額１，１００万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００万円前後程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場の実態を反映した試算価格で浦安地区内の事例を採用した。試算価格を再吟味検証の結果、比準価格 の信頼性は高い。収益価格については、地域的特性等により収益性からのアプローチに困難性が認められるため適用で きなかった。以上から代表標準地との均衡も考慮のうえ市場の実体を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を標記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [106.0] 100 [131.6] [105.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替 の動向、物価高騰等による今後の経済状況は 不透明である。 特に大きな変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　 +10.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％