別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -18 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区藤田字錦６５２番６７ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い国道背後の分譲住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 岡山 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南西方 6.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地からやや遠いが、国道直背後の戸建住宅地域であり、利便性は比較的高い。団地内の集積はほぼ完了 しており、格別の変動要因もないことからほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅の略南方５～７ｋｍ内外、笹ケ瀬川南部及び西部に位置する戸建住宅地域であり、主たる需要 者は岡山市内在住の３０代～４０代の個人である。幹線道路、商業施設等の利便施設との位置関係は良好であるが、岡 山市街地の外周部付近に位置しており、中心部からはやや遠いことなどから需要は普通程度である。中心価格帯は２０ ０㎡弱程度の更地で８００万円～１，０００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例も採用しているが、事例の存する地域ごとの市 場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められた と判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [111.2] [105.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で 、住宅市場も地域差はあるが持ち直している 。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因 も見られる。 国道直背後の品等の良い住宅団地である。中 心市街地からは遠いが、商業施設との位置関 係は良好で、需要は普通程度である。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％