鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０６９６７ -231125	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
b	Ｒ０４Ｔ０６９６７ -231126	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０３Ｔ０６９６７ -231146	岡山市南区		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０３Ｔ０６９６７ -231149	岡山市南区		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
e	Ｒ０３Ｔ０６９６７ -231147	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、南西4m、角地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,667	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,729	100 [ 105.3]	56,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 45,501	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,201	100 [ 110.5]	40,001		40,000
c	(　 ) 59,648	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	66,470	100 [ 110.0]	60,427		60,400
d	(　 ) 62,964	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	63,211	100 [ 119.0]	53,118		53,100
e	(　 ) 62,344	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	60,683	100 [ 121.6]	49,904		49,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.7
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +9.7
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +9.7
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,000 円／㎡]

岡山南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,248,678	399,091	1,849,587	1,610,700	238,887	（　0.9675） 231,123	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,024,413 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	ＬＳ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	191 ㎡	15.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者又は夫婦向きの部屋を４戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,301	98,876	2.0	197,752
							1.0	98,876
～

～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		197,752		395,504
								197,752

⑨年額支払賃料	197,752 円　×　12ヶ月　＝　 2,373,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,373,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,183,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	395,504 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,639 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,752 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,857 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,248,678 円　　　　（　 11,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６９６７（賃）　　　　-201	1,216 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６９６７（賃）　　　　-203	1,303 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	21,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	71,191 円	2,373,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 178,500 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,091 円　（　　　　　　 2,089 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,610,700 円（　　　　　 8,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,248,678 円
②総費用	399,091 円
③純収益　①－②	1,849,587 円
④建物等に帰属する純収益	1,610,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,024,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山南 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山南 -17

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　石井　宏典

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市南区妹尾字後田１３６９番３				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、小工場等が混在する住宅地域	北4m市道	水道	妹尾 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

妹尾駅北西方

650m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅徒歩圏内の旧来からの住宅地域である。街路条件は悪いものの、住宅地として一定の需要が認められ、
今後も現状を維持すると予測する。なお、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、妹尾駅、備中箕島駅等を最寄り駅とするＪＲ瀬戸大橋線沿線の住宅地域である。当該地域では、岡山市
中心部、倉敷市内への通勤利便性が高い。主たる需要者は岡山市、倉敷市に勤務する３０～４０代の子育て世代である
。対象標準地は、街路条件が劣るものの、最寄り駅徒歩圏であり、一定の需要は認められる。地価は安定的に推移して
いる。取引の中心価格帯は土地は５０～６０坪で１０００万円程度、新築の戸建住宅で３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地については想定される需要者は自己の居住を目的とした
一次取得者である。したがって、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される。本件では収益還元法も適
用したが、需要者の属性を勘案すると、収益還元法よりも市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性が高いと考え
られる。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山南 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[106.3]

[100.0]
100

52,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウ
ィズコロナの下で、各種政策の効果もあって
、景気は緩やかに持ち直していくことが期待
される。

街路条件の劣る既成住宅地域であるが、駅徒
歩圏内という利便性から、一定の需要は認め
られる。このため、地価はやや上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０６９６７ -231140	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ０５Ｋ０６９６７ -231116	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５Ｋ０６９６７ -231110	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南5m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０６９６７ -231119	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,946	100 [ 93.6]	52,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 63,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	63,025	100 [ 119.6]	52,696		52,700
c	(　 ) 56,216	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	52,046	100 [ 99.0]	52,572		52,600
d	(　 ) 51,978	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	53,855	100 [ 102.5]	52,541		52,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

岡山南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,028,077	365,907	1,662,170	1,472,640	189,530	（　0.9675） 183,370	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,986,304 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.56	ＬＳ2	139.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	191 ㎡	15.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫファミリータイプ約３５㎡×４戸。駐車場各戸１台込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	69.56	100.0	69.56	1,282	89,176	2.0	178,352
							1.0	89,176
～

～

～

～

計		139.12	100.0	139.12		178,352		356,704
								178,352

⑨年額支払賃料	178,352 円　×　12ヶ月　＝　 2,140,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,140,224 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,969,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,704 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,352 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,028,077 円　　　　（　 10,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６９６７（賃）　　　　-201	1,216 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,282 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６９６７（賃）　　　　-209	1,044 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,800 円	19,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,207 円	2,140,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 365,907 円　（　　　　　　 1,916 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,472,640 円（　　　　　 7,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,028,077 円
②総費用	365,907 円
③純収益　①－②	1,662,170 円
④建物等に帰属する純収益	1,472,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,986,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）