別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区郡３００４番４３ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東5m市道 水道、下水 岡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 児島湾締切り堤防南詰付近の分譲地である。住宅地域として熟成しており、地域状況に特段の変化は見られない 。岡山市中心部から離れており、需要は弱く、地価下落は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の住宅地域であり、特に代替競争関係が認められるのは児島湾以南の住宅地域である。主た る需要者は地縁性を有する一次取得者であり、岡山市内へ通勤がメインとなる。児島湾以南では、岡山市中心部へのア クセスも悪く、また、生活利便施設も少ないことから、需要は低調であり、地価は下落傾向で推移している。取引の中 心価格帯は土地であれば５０坪で５００万円程度、新築の戸建住宅で２０００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模の宅地で構成される分譲住宅地域であり、賃貸向け共同住宅の想定が適していない。そのため、収益 還元法の適用は断念せざるを得なかった。当該地域においては、主たる需要者は自己の居住を目的とする一次取得者で あり、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されることから、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は 高いと考えられる。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウ ィズコロナの下で、各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直していくことが期待 される。 古い住宅団地であり団地内の状況に大きな変 化は認められない。児島湾以南における住宅 地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％