別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区迫川字柘榴１０６４番１ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 北西3.5m市道 水道、下水 迫川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 迫川駅南西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ迫川駅南方の山裾に形成された既存の集落地域で大きな変動要因は見られない。全般に、住宅需要は強くは ないものの、鉄道駅に近い住宅地としては割安感があり、地価は横ばい圏内で安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧灘崎町及びその周辺の住宅地域一円である。近隣地域は旧灘崎町南端の山裾に形成された旧来からの住 宅地域で、需要は個人による戸建住宅地需要が中心である。周辺には利便施設が少なく、また、狭小な街路で幹線道路 へのアクセスもやや劣ることから外部からの転入者は少なく、地元居住者の世帯分離等に伴う需要が中心となっている 。中心となる価格帯は、土地が５００～８００万円前後、新築戸建が２５００～２８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧灘崎町郊外の既成住宅地域。取引事例比較法のみ適用したが、当該地域では土地は自己使用目的で取引さ れるケースが大半であり、取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であるため、現実に発生した 取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程と符合し、実証的で説得力を有する。よって、比準価格 を妥当と判断してこれを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [146.0] [101.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで 緩やかに回復している。住宅投資は弱めの動 きとなっているが、雇用者所得は緩やかに改 善している。 開発素地は豊富であるが、需要面から開発動 向はやや低調に推移している。世帯数は微増 、人口は微減傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％