鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７３７７ -573	岡山市東区		更地	（　）	ほぼ整形	北東8.8m市道、北西5.7m、角地		１低専 (60,100)
b	Ｒ０５Ｋ０９１８１ -12	岡山市東区		建付地	（　）	正方形	南東7.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｒ０４Ｔ０９１８１ -44	岡山市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m県道、南3.5m、二方路		近商 (80,200)
d	２８Ｃ０７３７７ -598	岡山市東区		更地	（　）	不整形	北12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,325	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	50,262	100 [ 91.2]	55,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,100
b	(　 ) 30,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	41,861	100 [ 75.5]	55,445		55,400
c	(　 ) 33,851	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,812	100 [ 58.8]	55,803		55,800
d	(　 ) 39,388	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	50,466	100 [ 99.0]	50,976		51,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

岡山東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,911,689	1,372,260	5,539,429	4,426,590	1,112,839	（　0.9725） 1,082,236	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,086,449 円　　　　（　 42,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	206.00	Ｓ2	412.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	515 ㎡	21.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所でともにフロア貸し。駐車場は屋外と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.00	100.0	206.00	1,728	355,968	6.0	2,135,808
							0.0	0
2～ 2	事務所	206.00	100.0	206.00	1,296	266,976	6.0	1,601,856
							0.0	0
～

～

～

計		412.00	100.0	412.00		622,944		3,737,664
								0

⑨年額支払賃料	622,944 円　×　12ヶ月　＝　 7,475,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預り金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,475,328 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,877,302 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,737,664 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,911,689 円　　　　（　 13,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８１（賃）　　　　-104	2,231 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,737 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９１８１（賃）　　　　-101	1,843 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,607
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,500 円	59,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	224,260 円	7,475,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 502,300 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,372,260 円　（　　　　　　 2,665 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,426,590 円（　　　　　 8,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,911,689 円
②総費用	1,372,260 円
③純収益　①－②	5,539,429 円
④建物等に帰属する純収益	4,426,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,112,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,082,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,101 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,086,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山東 5-2

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　林　祐介

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｓ1	県道沿いに店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域	南東12m県道	水道、下水	瀬戸 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

瀬戸駅北西方

450m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道岡山赤穂線沿いの住宅等も混在する路線商業地域である。利用は熟成しており、今後も大きな変動は無く静
態的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧瀬戸町内の商業地域一円と判断した。需要者は飲食・小売・サービス業等を営む地場の中小法人、個人
事業主等が中心である。標準地の存する県道沿いは、金融機関、大型商業施設等が存し、交通量も多く旧瀬戸町の商業
中心であり、背後地人口の増加もあって需給動向は堅調を維持している。コロナ禍による市場の停滞はあったが地価へ
の直接的な影響は見られていない。借地が多く取引は極めて少ないため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引が極めて少なく広域的に時点を遡って収集の上、規範性の高いものを採用し、本地区の商業地の市場
特性を分析の上、幹線沿いの類似地域から接近して試算したもので、説得力は高いと判断した。収益価格は賃貸店舗・
事務所を想定し求めたが、市場実態や収集可能な資料の限界等から説得力は相対的に低いと判断した。よって、比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、経済活動再開による市場への影響等にも留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の再開が見られる中、個人消費は回
復しつつあり企業の景況感も改善傾向にある
中で小売り店舗の売上げも持ち直している。

旧瀬戸町中心部の路線商業地域である。熟成
した地域で土地利用は安定しているが、背後
人口の増加傾向は鈍化しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０９１８１ -118	岡山市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｔ０９１８１ -44	岡山市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m県道、南3.5m、二方路		近商 (80,200)
c	Ｒ０５Ｋ０７７７２ -2013	岡山市東区		更地	（　）	不整形	北西13m国道、西4m、角地		準工 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,101	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,018	100 [ 58.3]	54,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 33,851	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,812	100 [ 58.9]	55,708		55,700
c	(　 ) 58,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	67,336	100 [ 124.7]	53,998		54,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,100 円／㎡]

岡山東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,776,838	1,367,884	5,408,954	4,426,590	982,364	（　0.9725） 955,349	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,496,918 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	206.00	Ｓ2	412.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	515 ㎡	21.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でそれぞれフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.00	100.0	206.00	1,694	348,964	6.0	2,093,784
							0.0	0
2～ 2	事務所	206.00	100.0	206.00	1,271	261,826	6.0	1,570,956
							0.0	0
～

～

～

計		412.00	100.0	412.00		610,790		3,664,740
								0

⑨年額支払賃料	610,790 円　×　12ヶ月　＝　 7,329,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,329,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 586,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,743,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,664,740 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,776,838 円　　　　（　 13,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８１（賃）　　　　-104	2,231 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [120.0]	1,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,702 円/㎡　月額支払賃料（　 1,694 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９１８１（賃）　　　　-101	1,843 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	1,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,500 円	59,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,884 円	7,329,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 502,300 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,367,884 円　（　　　　　　 2,656 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,426,590 円（　　　　　 8,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,776,838 円
②総費用	1,367,884 円
③純収益　①－②	5,408,954 円
④建物等に帰属する純収益	4,426,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	982,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	955,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,496,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）